律师答疑
委托他人办理不动产登记需要注意哪些问题?
    发布作者:南京不动产登记        发布时间2017-04-05浏览(877

 

案情回放:

李某因生意需要向银行借款100万元,由长兴担保公司做担保,同时李某以其名下的房屋与长兴公司、银行签订反担保合同(抵押)。随即,李某将《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》交给长兴公司,签订授权委托书,全权委托其办理房屋登记事宜。2016年6月,长兴公司向不动产登记中心提出房屋抵押权登记申请,经审核,该中心为李某和长兴公司办理了抵押权登记,并向长兴公司核发了房屋他项权证。李某以登记违反其真实意思为由,向法院提起行政诉讼,请求撤回不动产登记中心房屋抵押权登记。

法院经审理认为,不动产登记中心作出的房屋抵押权登记行为认定事实清楚,适用法律正确,且行政程序合法,故驳回了李某诉请。

 

律师分析与点评:

1、代理申请,是指由无民事行为能力或者限制民事行为能力的当事人的法定代理人或者当事人的委托代理人向登记机构申请登记,包括法定代理人代理申请和委托代理人代理申请两种。委托代理,又称授权代理,是指根据委托人的授权委托而产生的代理。接受委托代为申请登记的一方称为代理人(受托人),包括自然人、法人或者其他组织。根据我国法律规定,代理人的代理行为所产生的法律后果由委托人承担,因此代理人经委托所做的不动产登记行为对委托人产生法律上的效力。

2、本案中,李某作为委托人,长兴公司作为代理人,反担保合同(抵押)、授权委托书均系李某亲笔签署,且授权委托书明确载明:“由长兴公司全权办理房屋登记事宜;房屋登记机构就有关事项需要询问委托人,委托代理人可以对询问结果签字确认,委托人对询问内容的真实性和询问结果负责”,因此,代理申请有效。不动产登记中心作出的房屋抵押权登记行为并无不当。

 

律师建议:

1、公民在委托他人代理申请房屋登记时,应当采取书面形式,提交授权委托书。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定,委托他人代为办理不动产登记时需要提交载明代理人姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章的授权委托书;自然人处分不动产时如果委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书已经办理公证的除外。另外,受托人除了提交有代理人签字或盖章的授权委托书、代理人身份证明,还应当提交本人有效证件,以备登记机构审查。

2、公民在委托他人办理不动产登记时,授权委托事项必须明确及准确。“明确”是指,委托的事项要具体,比如是委托他人办理所有权登记、担保物权登记还是用益物权登记;是首次登记、变更登记、转移登记还是更正登记等等,不要简单以“全权处理”“处理与此一切事务”等概括性词句予以表达。“准确”是指委托事项所涉标的物的信息完整准确,比如办理抵押登记时需要将拟设立抵押权的不动产的产权人、坐落(具体到幢、室)、产权证号、抵押的范围、抵押的种类(一般性抵押还是最高额抵押)、为之担保的主债权、金额、履行期限等信息填写准确,以免出现不必要的法律纠纷。

3、公民委托他人办理不动产登记时,必须基于信任及专业,以免影响个人权益。鉴于委托代理行为产生的法律后果由委托人承担,基于不动产登记的公信力,登记机构一旦完成不动产登记,将登记事项记载于登记簿,相应的物权已设立、变更、转让和消灭,非经法定程序不得撤销。因此大家在确定代理人要慎重考虑,以免给自己造成必要的损失和麻烦。

 

杨博炜,南京市律师协会青年律师工作委员会副主任、宪法与行政法业务委员会秘书长、江苏三法律师事务所党支部副书记、行政法律业务中心执行主任。

 

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