律师答疑
持离婚协议,一方能否单方申请不动产登记?
    发布作者:南京不动产登记        发布时间2017-04-20浏览(912

 

案情回放:

王某(男)和苏某(女)因感情不合,长期分居,2016年6月办理了协议离婚手续。双方在离婚协议中约定,原登记在双方名下的房产归苏某一方所有。之后,苏某多次要求王某配合办理过户手续,王某都以各种理由推脱拒绝。于是,苏某单方持离婚协议书向不动产登记机构提出申请,要求将该登记在双方名下的房产,转移到苏某一人名下,登记机构能否办理?

 

律师分析与点评:

1、根据申请主体的不同,不动产登记申请可以划分为共同申请和单方申请。不动产登记申请以共同申请为基本原则,以单方申请为例外。共同申请,是指不动产物权变动的双方当事人共同向登记机关申请登记,主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形,如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。单方申请,是指登记权利人或者登记义务人一方向登记机关申请登记,《不动产登记暂行条例》第14条采取了列举+兜底的方式,单方申请包括以下几种情形:

(1)尚未登记的不动产首次申请登记;

(2)继承、接受遗赠取得不动产权利;

(3)经过国家公权力确认导致物权变动的,包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为;

(4)权利人姓名、名称或者自然状况变化,申请变更登记的;

(5)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

(6)申请更正登记和异议登记的;

(7)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

2、根据法律规定,持离婚协议要求办理不动产登记的,并不在条例列举的单方申请情形之中。同时,持离婚协议单方申请登记,难以保证登记结果真实准确,不符合不动产登记管理实践。根据《婚姻登记条例》的规定,离婚协议书是载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致意见的协议,本质上属于民事法律行为,双方可以事后修改或撤销。离婚协议并不具备法院或仲裁机构出具的判决书、裁决书、调解书,以及政府出台的决定等相关法律文书所具有的公示效力,不能直接产生物权变动的法律效果。因此除非有法律、行政法规的例外规定,持离婚协议的单方申请办理不动产登记的,登记机关不应予以办理。

 

律师建议:

1、本案中,登记机构在没有明确的法律和行政法规作为依据的情况下,不宜为苏某办理不动产变更的相关事项。在收到登记申请材料后,登记机构的工作人员要及时对申请材料进行审核,对申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;对申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

2、公民在签订离婚协议后,应当积极要求另一方配合共同申请办理不动产权属转移登记。如另一方不积极配合,公民应当及时向法院提起诉讼,并持相应的法律文书向登记机构提出申请,及时维护自身的合法权益。

 

杨博炜,南京市律师协会青年律师工作委员会副主任、宪法与行政法业务委员会秘书长、江苏三法律师事务所党支部副书记、行政法律业务中心执行主任。

 

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