律师答疑
房屋登记权利人与实际权利人不一致该如何认定物权归属?
    发布作者:南京不动产登记        发布时间2017-08-23浏览(827

 

案情回放:

廖皖某与林某系兄妹。2003年3月,案外人安某出资购买案涉房屋,同年11月,该房屋权利人登记为林某。2009年12月15日,廖皖某、林某及安某、廖江某共同签署了关于家庭财产信托的确认协议,确认“上述房产为廖皖某用自己名下另一处房产及20万美金与廖江某置换所得,产证登记人为林某,实际产权人为廖皖某,双方同意适时办理过户手续。该房初始金额出资人为安某。”该房屋一直由廖皖某管理与居住,产证登记人林某也从未对系争房屋的权属提出异议。2001年底,廖皖某因生意需要多次要求林某将系争房屋过户至自己名下,遭林某拒绝。廖皖某遂诉至法院,请求确认系争房屋为其所有,并判令林某将该房变更登记至其名下。

法院经审理后认为,家庭财产信托的确认协议系当事人真实意思表示且与不违反法律法规的强制性规定,具有法律效力,原告要求被告林某按协议内容履行并无不当,依法予以支持。

被告不服一审判决,提起上诉。

二审法院经审理认为,上诉人林某虽持有登记在其名下的系争房屋的房产证,但其仅是名义产权人,原审法院认定系争房屋权利人为廖皖某并无不当,故驳回林某的诉请。

 

 

律师分析与点评:

不动产登记簿,是指由不动产登记机关依法定程序和标准建立的,用以记录不动产物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件。不动产权属情况以不动产登记簿记载的内容为准,不动产登记簿具有推定力。所谓不动产物权之推定力,是指在发生不动产权属争议的情况下,除非有相反的证据证明登记簿的内容确有错误,不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。因此。不动产登记簿的内容仅是对物权变动结果的记载,具有公示效力;但权利表征并不是权利本身,因此《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(法释〔2016〕5号)第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

本案中,系争房屋登记在林某名下,但房屋系由案外人安某出资购买,在廖皖某、林某及安某、廖江某共同签署的关于家庭财产信托协议中对系争房屋的权属作出了明确的书面约定,即确定该房屋的实际所有人为廖皖某,林某只是登记名义人;并且该协议系当事人真实意思表示且与法不悖,具有法律效力,所以法院认定廖皖某为系争房屋的真实权利人并无不当。

 

律师建议:

1、权利人、利害关系人对其提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。因为不动产登记簿所记载的事项在无相反证据证明的情况下,应推定不动产登记簿记载的事项真实,即“房屋登记在谁的名下就归谁所有”。若没有证据或者证据不足以证明当事人所主张事实的,则由负有举证责任的当事人承担不利后果。所以对实际购房人或真实权利人来说,保留证据就是保护自己的权益,建议尽量订立符合法律规范的书面协议,以证明真实的物权归属。另外,需要强调的是,作为证明房屋真实权利归属的证据材料应当合法有效,且不违反国家关于房地产调控政策。比如,为规避国家住房限购政策订立的借名买房合同,会受到法律的否定性评价,因此不能当然成为完成权属变更的依据。

 

2、权利人、利害关系人因不动产登记簿记载的权利归属与真实的权利情况不一致出现纠纷时,往往会使不动产陷入“权属存在争议”状态,此时应尽快向人民法院提起确权之诉。

 

杨博炜,南京市律师协会青年律师工作委员会副主任、宪法与行政法业务委员会秘书长、江苏三法律师事务所党支部副书记、行政法律业务中心执行主任。

 

 

 

 

 

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