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推进诚信体系建设,防范不动产登记风险
    发布作者:南京不动产登记        发布时间2017-09-18浏览(75

曹利华

作者单位  江苏省镇江市不动产登记中心

来源于 中国不动产官微

 

房地产是不动产的主要构成部分,房屋资产在大多数公民财产中占据着重要的份额。无论是传统的“成家立业”的心态,还是“居者有其屋”的理念,都决定了中国人在今后很长一段时间内不会改变“拥有属于自己房屋”的追求。因我国的土地所有制形式和土地管理制度,通常情况下个体难以在国有土地上自建住房,只能通过交易的方式取得房屋。为防范房屋交易风险,保障房屋交易安全,《物权法》设置了不动产登记制度。真实的不动产登记,可以保证房屋交易安全。

一些申请人为骗取登记,不惜采用各种手段,使用伪造、变造的材料进行不实申请,试图蒙混过关。虚假材料、不实不动产登记申请在考验登记人员素质的同时,也对登记的真实性产生着巨大影响。如何减少因不实申请引发的登记错误,保证不动产登记的真实性,除了需要不动产登记机构依法行政,合理审慎地审查登记事项外,还需要加强不动产登记诚信体系建设,以减少申请人以虚假材料进行不实申请的情形发生。

一、不实申请的主要情形

《物权法》第21条规定:当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。实践中,不实申请并不限于虚假材料,还包括了无效材料、虚假主体以及虚假意思表示等。

虚假材料包括虚假身份证件、虚假授权委托书、虚假产权来源依据、虚假登记原因文件等。常见的有申请人因营业执照等身份证明过期或未年检而伪造、变造相关证明,伪造规划许可文件,变造建筑物层数、用途等重要指标,伪造用地批文或土地使用权证明,变造建设用地使用权取得方式和用地性质等。强制公证取消后,用于因继承取得不动产申请登记的被继承人(遗赠人)的死亡(时间)证明、继承人(受遗赠人)与被继承人(遗赠人)的亲属关系证明甚至遗嘱都是伪造材料的重灾区。

虚假自然人申请登记较为常见,多为处分不动产未经权利人(共有人)同意或共有人因故无法到场等原因,他人冒充。虚假拟制人申请登记则较为罕见,故更有蒙蔽性。申请人一般退出登录名称相近的关联企业并以此冒名骗取登记。但更需要注意的是,申请人在登记的权利人被注销工商登记后,申请与登记的权利人名称一致的工商登记,以骗取不动产登记。

虚假意思表示多指无权代理或在接受不动产登记机构询问时作不实陈述。无权代理主要指未取得授权、超越委托权限或委托期限届满等情形。常见案例为伪造授权委托书(委托公证书),骗取登记。某市曾发生一起登记权利人以购房及申请登记非本人真实意思表示为由申请撤销登记之案例。不动产登记程序的启动,以申请人申请为原则。如申请人确未申请登记,事后又未追认,而登记事项对其合法权益产生实际影响,则该登记行为不仅可诉,更有被撤销的风险。

无效材料则指材料本身具有真实性,但因被撤销、改变等原因丧失全部或部分效力,不能成为登记的依据,如一审判决被二审改判,二审判决被再审改判等。如果申请人明知相关判决无效,仍将其作为登记原因文件或权利来源依据,则构成不实申请。

 

二、不实申请的后果

不实申请,导致对应的不动产登记效力存疑。相对人或利害关系人起诉或者申请行政复议后,该不动产登记处于效力待定状态。不动产登记行政案件可能的裁判结果有裁定驳回、判决驳回、判决撤销、判决履行、确认违法、确认无效等。如当事人未申请对民事争议一并审查,法院一般不主动确认不动产物权,亦不会变更不动产登记行为。由此可见,即使申请人提交虚假材料骗取登记,司法裁决的结果也不必然导致登记效力的灭失。

但法院对争议行为做出判决撤销、确认违法、确认无效后,不动产登记机构给原告或登记的权利人造成损失的,应当承担赔偿责任。《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第29条规定,不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《物权法》的规定承担赔偿责任。

故此,不动产登记机构可通过建立赔偿基金、购买商业保险、申请财政拨付、向造成登记错误的人追偿等方式筹集资金,用于赔偿由于登记错误给他人造成的损失。

 

三、诚信系统的建设

对登记机构而言,唯有“严格审查,认真核查,适时调查”,综合运用公证、公告、具结书等措施,才能主动预防风险,减少因虚假材料申请引发的错误登记。

但目前政府机构信息共享的水平尚不足以支撑不动产登记核对、核实的需要。除利用身份证读卡器核实身份证件真伪、利用摄像头留存影像备查以外,更多依赖于受理人员的个人综合素质,特别是观察力、判断力和应变力。但俗语说,只有千日做贼,哪有千日防贼。何况不动产统一登记开展时间并不长,各地均缺少经验丰富的一线受理人员,被动防范,压力很大。将不动产登记与个人诚信体系建设相结合,通过褒扬诚信,惩戒失信,可以对不实申请人形成强大的震慑力,客观上减少不实申请发生的概率。

建立“黑名单”制度。申请人持虚假材料、无效证明、冒充他人申请登记的,一经发现,除依法收缴伪造、变造的不动产权属证书外,应将相关申请人、申请事项、不实申报的情节、处理结果等信息记载入“黑名单”。不动产登记机构可告知相关人员已被列入“黑名单”的事实。为保证登记簿的公信力和公示力,“黑名单”内容不宜记载入登记簿,宜与权籍系统相关联。凡列入“黑名单”的申请人或申请事项再申请登记时,权籍系统发出相应警示,提醒受理人员高度重视,严格审查,认真核查,适时调查,该不动产登记的办结期限宜按照《条例》规定执行。

“黑名单”制度解决了申请人在不实申请受挫后择日换窗口蒙混过关的问题,减少了一线受理人员的差异性带来的负面影响。

建立依法披露制度。对不实申请登记人,按照情节轻重,除记载入“黑名单”外,视情节纳入信用记录和信用报告。房地产开发企业、经纪机构、经纪人实施或参与不实申请行为的,实行警告、行业内通报批评、公开谴责等惩戒措施。不动产登记机构可考虑通过大厅公示、媒体报道等方式,加强对此类失信行为的披露和曝光。

加快制定不动产登记信用管理办法。通过制定规章或规范性文件,对问题采集、记录报送、披露方式、惩戒措施、涤除管理等进行详细规定,避免违规操作、超范围披露、以权谋私等有损公正的情形发生。

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