律师答疑
处分共有不动产申请登记应取得其他共有人的同意
    发布作者:不动产登记中心        发布时间2018-08-02浏览(2553

案情回放:

2004年4月,张某生前就其所有的位于C县Q镇的一处房屋办理了《国有土地使用权证》。其去世后,该房屋分别由其子张某新、张某国、张某福共同继承。2015年11月,张某新与其妻马某某依据民事生效判决向C县房产局办理了该房屋其所占份额的房屋所有权证。2016年3月,二人向C县不动产登记局申请办理其所有的房屋所占土地面积的不动产登记,C县不动产登记局以该土地使用权为共有,须与张某国、张某福共同申请不动产登记为由,驳回了张某福与马某某的登记申请。张某新与马某某遂提起诉讼要求C县不动产登记局履行登记职责。

张某新与马某某向法院提交了1999年1月由张某新、张某国、张某福共同签署的《家产分配协议书》以及据以认定其效力的生效判决,认为该协议已经明确其所分配房屋的占地面积,并且经过测绘,符合单独进行不动产登记的条件。法院以《家产分配协议书》并未对土地份额进行明确处理为由,驳回其诉求。张某新与马某某不服,提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

 

律师分析与点评:

《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第(一)款规定,处分共有不动产申请登记的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请,但共有人另有约定的除外。涉案房屋土地使用权为某新、张某国、张某福共有,应当共同向C县不动产登记局申请土地使用权登记。张某新与马某某虽然提交了确认《房产分配协议书》效力的生效判决,但该判决仅确认了其二人分配的房屋所有权的份额,《房产分配协议书》并未约定张某新、张某国、张某富所分配房屋的占地份额。并且对涉案房屋的测绘工作也系由张某新与马某某单方面进行,测绘结果并未取得张某国、张某富的认可。因此C县不动产登记局告知其应与张某国、张某富共同申请土地使用权登记并无不当。

 

律师建议:

房屋所有权与土地使用权都属于不动产物权的范畴,加之 “房地一体”的登记原则已经得到普遍确立,在处分共有不动产申请登记时都应当根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第(一)款的规定,取得其他共有人的同意并共同申请,不因为取得其中一项权属即无须在另一项权属上征求其他共有人的意见。因此,对于不动产上存在共有的情形,处分人应当尊重并维护其他共有人的合法权益,避免无权处分行为的发生。

 

杨博炜,江苏省优秀青年律师、南京市律师协会青年律师工作委员会副主任、宪法与行政法业务委员会秘书长。

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