律师答疑
房屋买卖合同当事人是否有向第三人履行房屋权属转移登记的义务?
    发布作者:不动产登记中心        发布时间2019-02-01浏览(1151

案情回放:

2016年4月9日,刘某与王某签订《房屋买卖合同》,约定由王某将其所有的位于C市S街道的房屋出售给刘某,由刘某在合同签订后分阶段向王某支付定金及购房款,王某配合刘某公证、过户到刘某指定的人名下。2016年6月12日,刘某依约向王某付清全款后指示王某将涉案房屋过户至第三方姚某名下,王某迟迟未予协助办理,刘某遂诉至法院要求判决王某履行合同义务。

本案经历一、二审,终审法院审理后认为王某无向买卖合同外的第三人姚某协助办理房屋过户的义务,判决驳回刘某的诉讼请求。

 

律师分析与点评:

《不动产登记暂行条例》第十四条规定,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请;第十五条规定,当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记;第十六条第一款第(三)项规定,申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书,并对申请材料的真实性负责。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定,因买卖不动产导致不动产权利转移的,当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。因此,办理房屋权属移转登记应当具备两个条件,一是申请权属变更的当事人应当符合房屋权利转移的法定情形;二是因买卖申请不动产变更登记的,需由当事人共同申请。本案中,王某与刘某系涉案《房屋买卖合同》的主体,而王某与姚某之间不存在房屋买卖关系,刘某也未能举证证明王某与姚某之间符合其它法定过户条件,因此应由王某与刘某共同申请办理过户。

 

律师建议:

本案中,虽然《房屋买卖合同》中约定由王某将房屋过户到刘某指定的人名下,但房屋买卖合同不同于无需办理过户手续的其他普通民事法律关系,因房屋买卖过户需缴纳税款,买卖合同中约定将案涉房屋过户到房屋买卖合同之外的第三人名下有规避纳税之嫌,因而不能直接依据《合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的,债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定,应当向债权人承担违约责任”主张王某有向合同外第三人办理过户的义务。因此,申请办理房屋过户的当事人应当秉持诚实守信的原则,不得滥用权利或规避法定义务。

 

杨博炜,江苏省优秀青年律师、南京市律师协会青年律师工作委员会副主任、宪法与行政法业务委员会秘书长。

 

 

 

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