律师答疑
不动产登记机关补证行为是否实际影响当事人权利义务?
    发布作者:不动产登记中心        发布时间2019-07-10浏览(260

案情回放

2013年3月,李某与张某签订《房屋买卖合同》购置张某名下一套房产,李某依约向张某支付购房款,张某将不动产权属证书交由李某保管。2013年10月,张某向当地不动产登记机关申请遗失补发不动产登记证书,不动产登记机构受理后向其补发权证,张某随后将涉案房产办理抵押登记。2015年李某提起行政诉讼,认为不动产登记机关补证行为违法,侵害了其对涉案房屋的所有权。法院审理后以登记机关补证行为未影响李某权利义务为由驳回起诉。

 

律师分析与点评:

《不动产登记暂行条例》第三条规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记类型,而不动产登记机关的补证行为并不属于登记行政行为,而仅为对权利证书本身的补发,并不对当事人在不动产上的权利义务产生影响。《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>的解释》[法释〔2018〕1号]第一条第(十)项规定,对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中,李某虽然与张某签订《房屋买卖合同》并支付价款,但并未办理过户,因此李某并非涉案房产的权利人,补证行为并未侵害李某的权益,法院驳回李某起诉并无不妥。

 

律师建议:

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)(下称第二条第(二)款规定,房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。因此行政机关的补证行为并未对原产权证载内容进行变更,并未对李某权利义务产生影响,不属于行政行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕年7号)第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。李某权益受到侵害系由张某的违约行为所导致,李某应当通过民事途径请求张某承担相应责任。

另外,《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定,不动产买卖、抵押的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记。预告登记生效期间,未经预告登记的权利人书面同意,处分该不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当不予办理。因此房屋买受人可于不动产交易后向不动产登记机关申请预告登记,从而保障预期利益的实现,制约卖方将已出售的房屋转让或设立新的物权。

 

杨博炜,江苏省优秀青年律师,南京市律师协会副秘书长、南京市人大常委会法律助理、金陵行政法案例研究中心秘书长、南京师范大学破产法研究中心副秘书长。

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