律师答疑
房屋和土地用途不一致该如何办理不动产登记?
    发布作者:不动产登记中心        发布时间2021-05-18浏览(255

案情回放:

1995年,S有限责任公司向原N市房产管理局申请涉案房屋所有权登记,原N市房产管理局作出《N市公有房屋所有权证》,证载房屋用途为“办公”。2003年涉案房屋变更登记至S股份有限公司名下,证载房屋用途为“办公”,来源为“改制”。2005年,S股份有限公司将涉案房屋出售给万某,双方签订《房屋买卖合同》约定房屋用途为“住宅”,契税完税证备注处记载“据土地证:住宅”。N市房屋管理局依万某申请核发《房屋所有权证》,该证用途一栏填写“——”。此次登记档案材料中的《N市房屋所有权(交易)登记审核表》中记载涉案房屋使用现状为“办公”。2006年N市国土局核发《土地使用权证》,证载用途为“住宅”。

 

2019年,万某因房产证丢失向N市规资局申请补发,N市规资局告知万某不动产登记簿载土地用途和房屋用途不一致,房屋用途应登记为“办公”,万某对此有异议于同日向N市规资局申请更正登记,要求按照原“住宅”用途办理不动产证,N市规资局以万某未能提供更正依据不予受理。万某不服诉至法院,法院最终驳回万某的诉讼请求。

 

律师分析与点评:

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条第一款规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记。权利人申请更正登记的,应当提交下列材料:……(二)证实登记确有错误的材料……”。因此万某诉求将房屋的用途更正登记为“住宅”,需要举证证明不动产登记簿确有错误。

第一,从涉案房屋登记的历史沿革情况来看,涉案房屋无论在首次登记、之后因改制而作出的更名登记,还是房屋转让给万某后,不动产登记簿相关资料显示涉案房屋的用途均为“办公”。

第二,虽然万某与S股份有限公司之间的《房屋买卖合同》约定房屋的用途为“住宅”,但只是对双方当事人的意思表示,不能用于对抗不动产登记簿的效力。

第三,2005年转移登记时土地登记和房产登记是由N市房屋产权管理局和N市国土局两个职能部门分别进行的,万某仅依据土地使用权证和依据土地用途缴纳契税的凭证不足以证明不动产登记簿错误。

因此,N市规资局以万某不能提供证明不动产登记簿错误的证据不予受理更正登记申请并无不当。

 

律师建议:

对于房屋所有权证和土地使用权证登记的房屋用途不一致的情况,一方面,如果当事人主张系因不动产登记簿登记错误而申请更正登记的,应当根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条的规定承担举证责任;另一方面,本案涉案房屋所有权和土地使用权系在“两证合一”前分别由不同的登记机关登记,根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发[2021]1号)规定,“分散登记时,已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途”。实践中两证登记的用途不一致可能系因历史原因造成,且已为既成事实,本着尊重历史、实事求是、保护权益的原则,对于分散登记且登记不一致的,可继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记。

 

杨博炜,江苏省优秀青年律师,南京市律师协会副秘书长、南京市人大常委会法律助理、金陵行政法案例研究中心秘书长、南京师范大学破产法研究中心副秘书长。

 

 

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